פינוי שוכר-מושכר 

פינוי מושכר – כיצד זה עובד ???

מה לא נאמר כבר על נושא השוכרים הסוררים, אשר בשלב מסוים במהלך תקופת השכירות מפסיקים לשלם דמי שכירות ו/או למלא אחר התחייבויותיהם. אין ספק כי בעיה זו הפכה כבר מזמן למכת מדינה.

על מנת להילחם בתופעה זו, בחודש דצמבר 2008 חוקק תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 ונקבעו תקנות חדשות אשר מטרתן למנוע את עגמת הנפש, הסחבת בפינוי דירות עקב שוכרים בעייתיים והנזקים הכספיים הנגרמים בעטיין.

לאחר כשנה מאז הותקנו התקנות, הבא נבחן כיצד תקנות אלה עומדות במבחן המציאות בבית המשפט ?

עפ"י התקנות, משכיר יכול להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר" אשר לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד הפינוי הנתבע, ברם, המשכיר יוכל להגיש תביעה נוספת הכוללת סעדים כספיים בהליך משפטי נוסף ונפרד ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, כלומר, פיצול הסעדים ניתן למשכיר התובע מיד עם הגשת התביעה.

על מנת להחיש את ניהול ההליך המשפטי, קובעות התקנות כי יש לצרף לכתב התביעה את טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו, חוות דעת מומחה, ככל שיש צורך בכך, אסמכתאות משפטיות ואת המסמכים הנוגעים לתביעת הפינוי וכך גם על השוכר הנתבע לפעול, היינו, לצרף את כל המסמכים הנוגעים להליך לכתב ההגנה מטעמו, בדיוק כמו המסמכים שיש לצרף לכתב התביעה ולהגיש את כתב ההגנה לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.

התיקון המשמעותי ביותר בתקנות אלה הוא, כי בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעת הפינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון. ברם, המציאות קצת שונה וזאת עקב עומס התיקים בבית המשפט. בפועל, בעת הגשת כתב התביעה, בית המשפט קובע בו ביום מועד בו ישמע הדיון בתביעה, כאשר מועד הדיון נע בין שלושה לארבעה חודשים. כלומר, עם הגשת התביעה, משריין לעצמו המשכיר התובע מועד דיון.

אמנם, פרק הזמן עד למועד הדיון אינו עומד על כ- 60 ימים מהמועד בו הגיש המשכיר את כתב התביעה כפי שקובעות התקנות, אך עדיין, פרק זמן של שלושה עד ארבעה חודשים הנו עדיין פרק זמן קצר יחסית ביחס לפרק הזמן שהיה חולף עד לפסק דין טרם תוקנו התקנות.

אך מה לגבי הנזק הכספי שנגרם למשכיר בתקופה זו ?

אין חולק כי ככל שפרק הזמן שחולף עד למתן פסק דין המורה על פינוי המושכר מגדיל את הנזק הכספי למשכיר, וביתר שאת, כאשר אין בידיו בטוחות טובות כמו שטר חוב עם ערבים, וערבים לחוזה השכירות עצמו. לפיכך, הדרך לרפא פגיעה זו, היא להקדים ולהגיש תביעה כספית כנגד השוכרים ו/או הערבים, אם ישנם, וזאת כבר במקביל לתביעת הפינוי ו/או לפעול כנגדם במסגרת הליכי ההוצל"פ על מנת לגבות את חוב דמי השכירות וכן יתר הנזקים שהשוכר גרם למושכר.

מאחר ובמועד הגשת התביעה הכספית וכל עוד טרם פונה המושכר, טרם גובש הנזק של המשכיר, שכן המושכר טרם פונה וטרם ידוע למשכיר מה מצב המושכר, לפיכך, בידי המשכיר להגיש לבית המשפט במסגרת תביעתו הכספית, בקשה לפיצול סעדים לפיה הוא יוכל לתקן את תביעתו ו/או להמשיך ולתבוע את כל הנזקים הכספיים שנגרמו לו, עד תומם, לאחר שיהיה בידו לכמת את הנזק שנגרם לו.

רבים מבין המשכירים אשר למרבה הצער נחשפים לשוכר בעייתי שמפסיק לשלם להם, "נופלים בפח" פעם נוספת כאשר הם מאמינים ו/או רוצים להאמין להבטחות השוכר כי התשלום יוסדר וכי הוא יתקן את דרכיו וכיוצ"ב, אלא, שהבטחות אלה ברובם המוחלט של המקרים מופרות ובכך מוצא עצמו המשכיר מאבד זמן יקר בתהליך פינוי הדירה.

המסקנה המתבקשת היא, כי במקרה בו השוכר מפסיק לשלם ו/או מפר את חוזה השכירות באופן המביא לביטולו, יש להקדים ולפעול לפינויו בדרך משפטית, או במילים אחרות, יש להגיש תביעה על מנת לשריין מועד לדיון בבית המשפט.

בכל מקרה, עדיין מומלץ למשכיר לבחון היטב את השוכר הפוטנציאלי וחשוב לא פחות לערוך חוזה שכירות מתאים ומקצועי, כמו גם לקבל מהשוכר ערובות ובטחונות מרביים.

מאמר זה נערך ע"י מלול, בוקובזה ושות' המתמחה מתביעות פינוי שוכרים. המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. העורך אינו אחראי בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי זה. מידע נוסף בעניין ניתן לקבל באתר